"Si cubrimos gastos corrientes o extraordinarios con ventas de patrimonio, estamos abocados a la ruina" Patrimonio de la Iglesia: ¿Es bueno vender?

Sí, vender puede ser muy beneficioso. Las ventas son esenciales para el éxito de cualquier negocio, ya que generan ingresos y permiten construir relaciones con clientes. Además, la venta de propiedades puede ser una excelente forma de obtener capital para nuevas inversiones o cubrir gastos, especialmente si el mercado inmobiliario es favorable. 

Estas afirmaciones generalmente son ciertas en los negocios y en las empresas cuyo fin es la generación de ingresos para obtener un beneficio.

No obstante, ¿sigue siendo una aseveración igual de contundente cuando hablamos de otro tipo de instituciones que no se rigen por un criterio de beneficio constante a lo largo del tiempo?

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La Iglesia Católica, desde una perspectiva patrimonial, tiene tres grandes pilares, recursos financieros, obas de arte e inmuebles, patrimonio que sirve para dar cobertura y servicio a la actividad pastoral, cultural, obras de caridad, actividad asistencial y para el mantenimiento de la Institución. 

Si nos centramos en los activos inmobiliarios, históricamente, la Institución ha recibido por diferentes vías activos de todo tipo, conventos, monasterios, ermitas, parroquias, seminarios, etc., así como otros activos recibidos, generalmente por donaciones o herencias, de tipo residencial, suelos y terrenos, locales y cualquier otro inmueble con diferentes usos.

Y de todo ello, hagamos tres reflexiones.

La primera, de carácter social, que afecta a la religión en occidente y con especial incidencia en Europa.

Desde la década de los setenta, la identificación con una creencia o religión ha disminuido considerablemente y los jóvenes cada vez más, pierden vínculos con la religiosidad. La “generación Z” (personas nacidas entre mediados de la década de 1990 y principios de la de 2010), se va convirtiendo en la menos religiosa hasta el momento.

Desde la década de los cincuenta, cada generación ha sido menos religiosa que la generación anterior. No se trata solo de una disminución de la asistencia a los servicios religiosos, sino de la socialización religiosa en las familias, lo que ha afectado en un todo, tanto a la fe, como a las prácticas relacionadas.

Esa deriva, genera una reducción progresiva de feligresía y devociones, con menos seminaristas y religiosos, y, por lo tanto, una reducción progresiva del sacerdocio. Recientemente aparecía un artículo que indicaba que solo el 28.2% de los jóvenes españoles de 18 a 24 años se declara católico, 50 puntos menos que hace tres décadas.

Es una realidad que la Iglesia pierde creyentes y practicantes, se desploman las bodas, bautizos y comuniones. Una aseguradora española líder en el segmento de seguros de decesos ha cambiado el nombre del servicio de “Ceremonia religiosa” por “Ceremonia de despedida” ante el rechazo de los familiares de los asegurados a este tipo de celebraciones.

Y eso provoca, además de la falta de religiosidad de las nuevas generaciones, una disminución lenta pero progresiva de ingresos por donativos, herencias y donaciones para la Institución.

Esto enlaza con la segunda reflexión, de carácter patrimonial. Si revisamos el portal de transparencia de las setenta Diócesis que hay en España, todas tienen un promedio superior al 70% de sus ingresos que provienen de terceros, recursos tanto públicos (asignación de la cruz en la declaración de la renta, subsidios y subvenciones), como privadas (aportaciones de fieles, donaciones y herencias), y algunas de estas Diócesis hay ejercicios que equilibran sus presupuestos con las ventas de patrimonio. 

Por lo tanto, nos encontramos ante un escenario de gran dependencia de terceros, en especial del sector público, y con esto podemos enlazar con la tercera reflexión, de carácter político.

Es una evidencia que los partidos políticos, en gran medida, ensalzan aquellos aspectos que pueden generarles votos. Con la desafección, cada vez mayor, de la población hacia los aspectos religiosos, el diálogo con la Administración Pública se torna más complejo, pero en cualquier caso, será tendente a menores dotaciones de recursos para las Instituciones Religiosas. Estar al lado de la Iglesia, no genera votos.

De todo ello, podemos alcanzar una serie de conclusiones:

• - Desapego creciente de la sociedad hacia la Iglesia, y en especial la gente joven.
• - Diálogo con las Administraciones Públicas más complejo y contrario a los intereses de la Iglesia.
• - Reducción de los ingresos provenientes de donativos, donaciones, herencias y legados.
• - Riesgos de cambios legislativos que lesionen los intereses de la Institución (pago de impuestos, eliminación de la asignación tributaria, obligaciones de mantener el patrimonio histórico – artístico en perfecto estado, etc.)

Nos encontramos ante un escenario adverso en el medio plazo que requiere tomar medidas para afrontar hipotéticas situaciones que compliquen la gestión de las Diócesis y de las Instituciones religiosas en general.

Aunque esto no sea motivo de preocupación en el corto plazo, la reflexión inmediata que hemos de realizar es cómo paliar la posible reducción y desaparición de estas partidas de ingresos.

La asignación tributaria y subvenciones dependen de la Administración Pública, y eso siempre es un riesgo. Los ingresos de los fieles pueden menguarse. La reducción de feligresía en las nuevas generaciones puede provocar reducción de ingresos por donaciones, herencias, legados, donativos, suscripciones, etc de forma paulatina y constante. 

Por ello, se hace imprescindible hacer una profunda reflexión sobre el origen y la aplicación de los fondos que sustentan las Instituciones. Analizar las “mandíbulas” financieras para incrementar los ingresos y reducir los gastos en la medida que sea posible.

Cuanto menor sea la dependencia de terceros, más garantizaremos la sanidad financiera de la Institución y, por ende, se dispondrán de más recursos para la actividad pastoral y social de la Iglesia y su estructura dependiente.

El objetivo debe ser conseguir una estructura de ingresos derivados de la gestión patrimonial inmobiliaria, financiera y artística, por supuesto dentro de los cánones y principios de la Iglesia Católica, que permitan cubrir la totalidad de los costes fijos que tiene la Diócesis de tal modo que si cualquier de las partidas que actualmente componen el presupuesto de ingresos de la Institución, se reduce drásticamente o desaparece, que no pueda tener un efecto demoledor en el mantenimiento de la estructura.

Entendiendo que una decisión de enajenación de un activo inmobiliario por parte de la Iglesia, es una decisión meditada y se lleva a cabo por criterios de necesidad financiera, es importante remarcar que para incrementar los ingresos no debemos pensar solo en ventas de patrimonio.

A Warren Buffett se le atribuye la frase “El precio es lo que pagas. El valor es lo que recibes”. Desde el punto de vista de un vendedor, podríamos adaptarla a “El precio es lo que recibes. El valor es lo que pierdes” 

VENDER ES PERDER. Si cubrimos gastos corrientes o extraordinarios con ventas de patrimonio, estamos abocados a la ruina. Hay modos de monetizar el patrimonio inmobiliario sin necesidad de vender. Derechos de superficie, concesiones privadas, arrendamientos a largo plazo, usufructos temporales o permuta, son fórmulas jurídicas perfectamente aplicables a activos de la Iglesia sin que despatrimonialicemos a la Institución.

Actualmente hay pocas vocaciones, pero no sabemos si dentro de cincuenta años esta situación revierte, y si nos hemos desprendido de los activos que dan cobertura a la actividad pastoral, contemplativa y de formación, tendremos un problema para volver a dotar a la Institución de espacios para cubrir esas necesidades.

Si son necesidades urgentes, estas figuras jurídicas pueden contemplar pagos “up front” (pago en el momento de la firma), hacer estructuras híbridas que permitan un ingreso inmediato y un canon o arrendamiento temporal que podemos adaptar a las necesidades de un master plan.

Muchos de los inmuebles de la Iglesia tienen siglos de antigüedad. Ello se traduce en que requieren un mantenimiento constante e importante, aspecto que se ve agravado por su carácter histórico y artístico, que requiere un mayor coste de conservación o rehabilitación.

Un master plan ordenado y programado, nos puede dar una visión anticipada de las necesidades que se van a requerir de mantenimiento del patrimonio inmobiliario y artístico, y con esta información, preparar una planificación financiera ordenada y concreta, con fuentes de financiación.

Columbarios, placas solares...

Actividades como instalación de columbarios para cenizas de difuntos, placas solares, exposiciones itinerantes, eventos artísticos, fomento del turismo religioso, etc. pueden generar unas fuentes de ingresos muy importantes que nos ayuden a conseguir los objetivos que se fijen.

Cuando hablamos de placas solares, no solo hemos de verlo como una palanca para la reducción de costes de energía (no podemos olvidar que las parroquias y edificios eclesiásticos, por su antigüedad y estructura, son enormemente ineficientes desde un punto de vista energético) sino como la posibilidad de vender excedentes de energía o, regalar dichos excedentes a familias en situación de pobreza energética.

Las cubiertas de los inmuebles de la Institución (siempre respetando la normativa de Bienes de Interés Cultural y sus limitaciones) en lo referente a parroquias, edificios, casas parroquiales, seminarios, monasterios, conventos, colegios, residencias, cementerios, hospitales, suelos rústicos o urbanos, etc. son una oportunidad para cualquier compañía eléctrica en lo que a generación de energía se refiere y hemos de aprovechar esta situación para negociar con las compañías con la fuerza de un gran consumidor.

Las instalaciones fotovoltaicas de las que hablábamos en el apartado anterior, nos pueden abaratar ostensiblemente la factura de la luz, compañías eléctricas fuera del “top five” que aspiran a crecer y ganar cuota de mercado, estarán dispuestas a realizar ofertas atractivas que implique que las instalaciones no tengan coste para la Institución y se paguen con los ahorros que se generen.

La transformación de activos en desuso o con uso residual, tales como conventos, monasterios, seminarios o inmuebles recibidos en donación o herencia, con fórmulas jurídicas que nos permitan, con el mínimo coste, maximizar los rendimientos y siempre bajo la premisa de “no vender”, nos pueden generar unos ingresos que mantengan la estructura de la Institución

Hay que fijar objetivos anuales y trianuales de reducción de costes. Hay que poner en valor la capacidad de negociación de la Institución con sus proveedores. Unificar, concentrar, negociar, restructurar los contratos nos tienen que permitir reducir los costes trasladando también a la feligresía y a la sociedad en general una austeridad que nos va a ayudar a mejorar la imagen de la Iglesia. Emilio Botín, expresidente de Banco Santander aplicaba la que llamaba, la "política del centimillo", estrategia que consistía en la búsqueda constante de pequeñas mejoras y eficiencias en todas las áreas del banco para optimizar resultados. Esta filosofía se centraba en la atención meticulosa a los detalles, buscando ganancias marginales que, sumadas, generaran un impacto significativo en la rentabilidad. Cada céntimo cuenta.

La transformación de activos en desuso o con uso residual, tales como conventos, monasterios, seminarios o inmuebles recibidos en donación o herencia, con fórmulas jurídicas que nos permitan, con el mínimo coste, maximizar los rendimientos y siempre bajo la premisa de “no vender”, nos pueden generar unos ingresos que mantengan la estructura de la Institución.

Que actividades se pueden llevar a cabo en estos inmuebles?

• Actividades hoteleras. Somos un país con un componente turístico de primer nivel. Recibimos cien millones de turistas al año. La transformación de activos singulares e históricos en hoteles de calidad, pueden tener mucha salida comercial.
• Residencias de estudiantes. España dispone de 125.000 plazas para estudiantes y se estima un déficit de unas 480.000 nuevas plazas. Seminarios, conventos, monasterios pueden ser edificios idóneos para estas actividades.
• Residencias de tercera edad. El envejecimiento de la población y el aumento de la expectativa de vida va a requerir nuevos centros para dar cobertura a este segmento de la población.

Otros usos como colegios, campus universitarios, tanatorios, instalaciones deportivas, campos para instalaciones fotovoltaicas, venta de derechos de carbono y otras muchas actividades pueden ser susceptibles de aplicarse sobre activos de la Institución, sin necesidad de vender la propiedad del mismo.

El objetivo ha de ser la AUTOFINANCIACION. Que el patrimonio inmobiliario, financiero y artístico de la Institución genere un rendimiento, sin caer en el mercantilismo, pero si con una vocación de optimización de los recursos, siempre con la responsabilidad que tiene la Iglesia de mantener la actividad pastoral y social.

Tal vez tengamos que pensar, en que, en lugar de vender, tenemos que empezar a comprar, para dotar de a la Institución de un patrimonio que genere rentas suficientes para su mantenimiento, pero como mínimo y sobre todo, optimizar la gestión de los inmuebles sin perder la propiedad de los mismos. 

Recordemos, cuando vendemos, el valor es lo que pierdes.

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